Direktnekretnine
28.01.2009., srijeda
Nekretnine u Hrvatskoj: cijene pale 6,5% - promet smanjen za 28.75%!
|
Oglasnik Direktnekretnine, u suradnji s portalom Real Estate Croatia, proveo je jedno od dosada najobimnijih ispitivanja anketiranjem među agencijama za nekretnine, s namjerom utvrđivanja stvarnog kretanja cijena te procjene neposredne budućnosti tržišta od strane agencija kao njegovih (dugo)trajnih aktera. Učesnici ankete Istraživanje je obavljeno na reprezentativnom uzorku. Od 369 agencija za nekretnine odgovori njih 129 upotrijebljeni su za analizu. Od toga je najveći broj s područja Dalmacije i Dubrovačkog primorja (27,91%). Slijede oni iz Istre (26,36%) i Zagreba (18,60%) te s područja Kvarnera (13,95%). Broj anketiranih s ova četiri, inače za promet nekretnina najznačajnija područja u zemlji, djelomično je reprezentativan i na regionalnom nivou. Preostatak od 13,18%, raštrkan po ostalim područjima Hrvatske, uzet je u obzir samo pri donošenju zaključaka o tržištu na nivou države. Pretpostavke U praksi se vrlo često pojavljuju znatne razlike između oglašenih i konačno realiziranih cijena, a stvarno plaćeni iznosi nisu uvijek jednaki onima koji se prijavljuju poreznim vlastima. Drugim riječima, javni statistički podaci vrlo su ilustrativni ali nisu sasvim točni. Najveći broj transakcija s nekretninama u nas se obavlja uz posredovanje agencija za nekretnine, te je logično za pretpostaviti kako upravo ondje najbolje znaju što se trenutno stvarno događa s cijenama. Zbog toga, a i jer se dio pitanja odnosio na poslovanje samih agencija, anketiranima je zagarantirana anonimnost uz mogućnost izričite dozvole povezivanja podataka s imenom agencije, na što se odlučilo tek nekoliko njih. Pitanja i odgovori Cijene padaju - ispod očekivanja! Prvo pitanje odnosilo se na kretanje cijena u razdoblju od 1. rujna prošle godine do danas. Taj period izabran je jer je posljednjih pet mjeseci u poslovanju s nekretninama jedno od najdramatičnijih razdoblja na tom tržištu i to nekoliko godina unatrag. Očekivano, niti jedna agencija u tom periodu nije registirirala prosječan rast cijena. Njih 38,76% bilježi stagnaciju dok je 61,24% agencija izvjestilo o padu cijena. U promatranom razdoblju cijene na nivou države kolabirale su prosječno za 6,5%. Pad nije beznačajan ali je prilično daleko od brojnih prošlojesenskih prognoza koje su najavljivale potonuće od 30 i više postotaka. Korekciji na nivou Hrvatske najmanje je pridonijela Istra (s jedva 2%) a najviše Zagreb ( s prosječnim padom nešto manjim od 11%). Sudeći po odgovorima na pitanje o očekivanjima u narednih pola godine, cijene bi još neko vrijeme mogle padati - no manjim intezitetom. Naime, u slijedećih šest mjeseci 42,64% anketiranih predviđa daljnji pad realiziranih cijena. Nasuprot njima stoji 6,98% ispitanika koji predviđaju porast cijena, dok najviše anketiranih, njih 50,39%, predviđa da će cijene stagnirati. Kako bismo otkrili jesu li ta očekivanja objektivna ili tek odraz želja anketiranih, postavili smo im pitanje o tome što bi oni sami željeli da se s cijenama dogodi u narednih šest mjeseci? Većina želi niže cijene Približno svaki treći anketirani (32,14%) priželjkuje da cijene u tom razdoblju budu veće od sadašnjih. Njih 7,75% misli da rast ili pad cijena ne utječe na njihovo poslovanje te je u vezi s tim ravnodušno. Čak 60,47% priželjkuje daljnji pad cijena. Dominacija ovakvog odgovora očekivana je. Naime agenti i agencije žive od posredničkih provizija. Veće cijene naravno donose veće provizije. Međutim, naplaćena manja provizija bolja je od velikih i neostvarenih. Stabilne i puno niže cijene donijele bi više kupoprodaja i samim tim priželjkivanu zaradu. Da većini agencija uistinu treba hitno oživljavanje tržišta, pokazalo je i anketno pitanje o ukupno realiziranom prometu od 1. rujna prošle godine do sada. Prosječan pad od 28,75% više je nego značajan ali u postojećim gospodarskim prilikama gotovo prihvatljiv, osobito u usporedbi s drugim europskim državama. Međutim, neki od anketiranih prijavili su pad od čak 80%, što u konačnici dovodi u pitanje opstanak samih agencija. Samo 6,98% bilježi porast ukupnog prometa u posljednjih pet mjeseci. Njih 24,80% registriralo je stagnaciju, a najviše anketiranih, 68,22% izvjestilo je o padu prometa. Pogled u neposrednu budućnost - prosječno optimističan Konačno, na pitanje o tome što misle da će se dogoditi s njihovim poslom ukoliko u slijedećih godinu dana situacija na tržištu ostane jednaka trenutnoj, 31,78% agencija pretpostavlja da će i njihovo poslovanje ostati na sadašnjem nivou, 42,64% smanjit će obujam poslovanja a 10,85% misli da će u tom slučaju agenciju morati zatvoriti. 14,73% anketiranih agencija, od kojih niti jedna nije iz kontinentalnih područja Hrvatske, vjeruje da će u slučaju produljenja trenutne situacije proširiti poslovanje. Usprkos svemu, pesimista je dakle ipak najmanje. Anketiranima je na kraju data mogućnost da svojim riječima predlože postupke i mjere za unapređenje tržišne situacije. U "Adriatica real estate agency" iz Splita, koju vodi Ante Nevistić, tražit će alternativne načine prodaje nekretnina. Konkretno, namjera je proširiti djelatnost tzv. fractional-ownership i time-sharing koncepcijom prodaje nekretnina. Nevistić također upozorava da bi vlada i lokalne vlasti, upravo zbog nastale krize, morali poduzeti mjere za poticanje građevinarstva, osobito građevinarstva u turističkim zonama, što bi donijelo dvostruku korist. Problem je u birokraciji i korupciji Naime, građevinarstvo, koje je klasičan pokretač gospodarstva u vremenima krize, poslužilo bi kao zamašnjak ostalim djelatnostima. S druge strane, prodaja apartmana, time-sharinga i sličnog strancima značio bi dotok novca u Hrvatsku koji se ne mora vraćati i koji se kroz kredite može plasirati u druge djelatnosti. Mogućnost stjecanja nekretnine na našoj obali u postojećoj situaciji mogla bi se po njemu mudro iskoristiti kao pojas za spasavanje cijelog gospodarstva. Ivo Maračić iz agencije "Vitus d.o.o." s otoka Krka mišljenja je da bi valjalo zaoštriti kriterije poslovanja što bi stvorilo uvjete za opstanak samo najprofesionalnijih agencija i time utjecalo na unaprijeđenje samog tržišta. Veoma je zanimljiv prijedlog Azre Pleh iz porečke agencije "Tetida". Ona je mišljenja da bi se otvaranje tržišta za strance, kada ga već provodimo, trebalo odnositi ne samo na državljane Europske unije već na sve zemlje. Među komentarima anketiranih najviše je ljutnje na državnu i lokalnu birokraciju koju se optužuje da svojom već poslovičnom sporošću (a i korumpiranošću) potiče nabijanje cijena. Nije rijetkost da od podnošenja zahtjeva invesitora do trenutka ishodovanja nužne papirologije prođe cijela godina (pa i više). Za to vrijeme, kapital se jednostavno ne oplođuje što se nadoknađuje kroz više cijene. U velikom broju agencija smatraju da bi više trebalo poraditi na segmentaciji tržišta u smislu jasnog razlikovanja kvalitetnih nekretnina u odnosu na one slabije izvedene ili one koje su lošem stanju, a kojima bi kroz proces segmentacije cijena trebala znatno pasti. Konačni zaključci Od rujna prošle godine zabilježen je znatan pad prometa nekretninama i relativno mali pad cijena. U periodu od slijedećih pola godine može se očekivati nastavak pada prometa i daljnja korekcija cijena prema dolje. Međutim, ukupna je procjena da se veliki prosječan pad cijena neće dogoditi. U svojim komentarima dio anketiranih nada se, uz povećanje učinkovitosti vlasti i regulative, segmentaciji tržišta. Ukoliko se takvo što konačno dogodi, bolje i luksuznije nekretnine mogle bi zabilježiti čak i priličan rast cijena dok bi one slabije izvedene i na lošim lokacijama trebale pojeftiniti. |
- 11:24 - Komentari (0) - Isprintaj - #
13.01.2009., utorak
Imate li - onda trošite, trošite i samo trošite!
|
Uprkos krizi koja je kulminirala, u Hrvatskoj cijene nekretnina i dalje osjetno ne padaju - pada tek prodaja. Cijene nekretnina u Britaniji pale su za skoro 9% a do kraja 2010. očekuje se pad od 13%. Drastično je pala prodaja a broj odobrenih kredita kolabirao je za punih 60%. Još gore je u SAD, gdje se očekuju pljenidbe imovine čak i ondje gdje tradicionalno žive dobrostojeći Amerikanci, kao npr. na Manhattanu i u Floridi. Cijene padaju i u Skandinaviji te srednjoj Europi - a stagniraju ili vrlo blago tonu u Srbiji i Crnoj Gori. Zašto dakle cijene nekretnina u Hrvatskoj odbijaju značajnije pasti? Igra živaca između banaka, kupaca i građevinskih investitora "Trenutno su snažni pritisci na pad cijena", kaže profesor Ekonomskog fakulteta u Zagrebu, dr. sc. Josip Tica za SEEbiz (www.seebiz.eu). "...developeri (investitori) ne popuštaju, onda umjesto cijena, pada prodaja. U pravilu traje igra živaca između banaka, developera i kupaca oko toga tko će prvi popustiti. Vjerujem da će se slična situacija nastaviti ... dok god se ne rasprodaju nagomilane zalihe stanova", zaključuje profesor Tica. No što očekivati nakon što se rasprodaju zalihe? Ono što će se u narednom srednjeročnom razdoblju dogoditi, već smo predvidjeli u velikoj analizi tržišta nekretnina u Hrvatskoj (ukoliko ste je propustili, potražite je na www.direktnekretnine.blog.hr): nakon kraćeg razdoblja u kojem će tu i tamo biti odličnih prilika da se kupe nekretnine po znatno nižim cijenama, doći će do općeg pada ponude novogradnji i samim tim ukupnog pada ponude. U 2010. godini opet rast cijena? Starogradnja će se prodavati ili po već odavno definiranim visokim cijenama ili se neće prodavati - osim ako se mora. Dakle, vrlo, vrlo rijetko. Kako su potrebe za nekretninama u Hrvatskoj kronično nezadovoljene - kroz godinu do godinuipol, logično, slijedi opet porast cijena. S druge strane, građevinari su posljednjih godina bili jedan od motora gospodarskog razvoja pa bi država i lokalne vlasti trebali poduzeti mjere kako ne bi došlo do pada aktivnosti građevinara, mišljenje je profesora Tice. U protivnom, kriza koja bi drastično pogodila baš građevinare dodatno bi otežala situaciju u gospodarstvu općenito. Dakle, centralna država i lokalne vlasti trebale bi svakako potaknuti stanogradnju i tako spriječiti gubitak radnih mjesta ali i novi porast cijena stanova u 2010 i dalje. No iskreno, takvo ponašanje vlasti iznenadilo bi svakog - osim okorjelih optimista. Zato ipak računajte na rast cijena, makar i blagi. A na pitanje "kupiti ili ne kupiti stan u 2009?", profesor Tica za SEEbiz odgovara: "Svaki ekonomist u trenutku krize ima samo jedan savjet: trošiti, trošiti i samo trošiti." Misleći pritom na trošenje za trajna dobra. Dakle, ako imate mogućnosti da ulažete u nekretnine upravo se nalazimo u savršenom trenutku za to - i teško da će uskoro biti boljeg! |
- 13:17 - Komentari (0) - Isprintaj - #
08.01.2009., četvrtak
Promet nekretninama u Ujedinjenom kraljevstvu
|
Bez obzira na znatno viši standard i stoljetnu tradiciju tržišta nekretnina, za Britance - jednako kao i za nas u Hrvatskoj - odluka o kupnji ili prodaji nekretnine jedna je od najvažnijih i najtežih u životu. Pritom na raspolaganju imaju cijeli niz mogućnosti. Što više agenata – to veća provizija! Začudo, jednako kao i u Hrvatskoj, u Britaniji su agenti za nekretnine vrlo česta meta kritika. Uprkos tome, preko 90% kupoprodaja nekretnina povjerava se "Estate agents". Provizija koju agenti naplaćuju nije fiksna i u pravilu se kreće između 1,5 i 3,5% plus PDV u visini od 17,5%. Ukoliko klijent s agentom sklopi ugovor o ekskluzivnoj prodaji – dakle, o davanju agentu isključivog prava na prodaju – može očekivati da će agent pristati i na nižu proviziju. Ugovor o ekskluzivnoj prodaji potpisuje se na određeno vrijeme, nakon čega klijent ima pravo promijeniti odredbe ugovora ili potražiti usluge drugog agenta. Prodavatelj za prodaju može angažirati dva ili više agenata, među kojima će pravo na proviziju ostvariti samo jedan (uobičajeni postupak u Hrvatskoj!). U tom slučaju klijent neizostavno mora računati na isplatu veće provizije od prosječne, često znatno veće od maksimalnih 3,5%! Virtualni agenti i aukcije Sve češća konkurencija klasičnim agentima u UK su tzv. online-agenti. Riječ je o online servisima koji prodavateljima nude mogućnost dugotrajnog i kvalitetnog predstavljanja nekretnine na webu, virtualne šetnje nekretninom, predstavljanje nekretnine preko stotina drugih suradničkih siteova i savjete u prodaji. Ovisno o odabranom paketu usluge, jednokratni trošak takvog predstavljanja je od 47 do nekoliko stotina Ł. Aukcije su relativno najbrži način prodaje nekretnina u UK ali i najrizičniji. Jer kada jednom prihvatite uvjete aukcije možda kroz nju ostvarite zaradu veću negoli ste očekivali. No, morate biti spremni i na razočaranja. Rizik uvijek ima dva lica - od kojih nam se jedno obično ne dopada. Sam svoj majstor Nekretninu u Britaniji možete prodavati i posve sami, bez pomoći pravog ili virtualnog agenta. Prosječna provizija plus PDV koju Britanci plaćaju agentima za posredovanje je oko 7.500Ł, što je priličan iznos bilo gdje u svijetu - pa i u Britaniji. Nije stoga neobično da prodavatelj posveti svoj godišnji odmor prodaji kuće ili stana, kako bi taj iznos uštedio. Konačno, propisi UK dozvoljavaju prodavatelju da se koristi kombinacijom online-agenta, pravog agenta i vlastitog angažmana u prodaji. Angažirani klasični agent za nekretnine pritom mora biti upoznat sa svime, kako bi na osnovu šansi da upravo on uspije u prodaji odredio visinu svoje provizije. Pravilo je jednostavno: što su šanse za uspjeh manje to će tražena provizija biti veća. (više podataka na temu prodaje nekretnina u Britanji možete naći na www.home.co.uk |
- 11:07 - Komentari (0) - Isprintaj - #
Travanj 2009 (2) Siječanj 2009 (3) Prosinac 2008 (3) Studeni 2008 (3) Dnevnik.hr |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Opis bloga
Tekstovi o nekretninama, opremanju nekretnina, tehnikama prodaje, tržištu nekretnina i sl.
Pročitaj ranije postove
Studeni, '08. Procjena tržišta nekretnina u Hrvaskoj Analiza stanja i njegovih uzroka, specifičnosti hrvatskog tržišta, projekcija razvoja događaja u 2009. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||