Direktnekretnine
05.04.2009., nedjelja
Najzad dobre vijesti
|
Oduvijek su loše vijesti privlačile pažnju publike više negoli one dobre. Međutim, u posljednjih godinu dana imali smo pravu poplavu loših vijesti. Takvih nam je svima preko glave! Pa ima li dobrih koje bi zamijenile ove loše? Začudo, u posljednje ih vrijeme ima sve više! Za početak, sve je više banaka u svijetu koje pokazuju znakove stabiliziranja i oporavka. Stabiliziraju se i svjetske burze. To su vijesti koje neće odmah pomoći običnim smrtnicima ali je dobro znati kako se oni koji su i prouzročili sav ovaj nered diljem svijeta polako vraćaju u kolosjek. Međutim, prava dobra vijest došla je upravo iz banaka u Hrvatskoj. Smanjenje cijena i kamata najprije je RBA u suradnji s tridesetak građevinskih tvrtki odlučila ponuditi tržištu par stotina stanova po nešto sniženoj cijeni nudeći istovremeno i stambene kredite s nižom kamatom i povoljnijim uvjetima. Zatim je na sličan način reagirala i Erste banka, da bi im se pridružila još i Hypo Alpe-Adria banka. Za sada je pod povoljnijim uvjetima ponuđeno blizu 3000 stanova. Hoće li im se u akciji pridružiti i ostale banke, još uvijek ne znamo. Banke su time potkopale tvrdnje iz redakcijske analize Direktnekretnina da do pada cijena nekretnina neće doći. Međutim, niti su naše tvrdnje u potpunosti oborene (osobito kada je riječ o nekretninama u primorju) niti će nam biti žao ako budu. Naravno, zbog evidentnog drastičnog pada prometa nekretnina, i banke i građevinski "developeri" baš i nisu imali velikog izbora: poduzeli su ono što su mogli s ciljem spašavanja ulaganja. Međutim, svaka akcija koja će potaknuti živost na tržištu, dobro je došla. Rast prodaje kuća u SAD Financijsko rasulo koje je ove zime doslovno zakovitlalo cijeli planet Zemlju započelo je s propašću američkog tržišta hipotekarnih kredita, nakon čega je nastao pad potražnje za nekretninama, najprije u SAD a potom i u ostatku svijeta, što se odrazilo na svaki vid života diljem svijeta. Dobra vijest je da je u Americi ove veljače zabilježena najveća prodaja kuća u odnosu na veljače u prethodnih pet godina. Prodaja je zacijelo rasla jer su tamo kuće prilično pojeftinile u odnosu na prijašnje veljače. Međutim, ako kriza na tržištu nekretnina pokazuje prve znakove oporavka tamo gdje je započela, s pravom očekujemo da će pozitivni valovi toga uskoro dospijeti i do Hrvatske. Interes za nekretnine nije stvarno opao zbog toga jer odjednom ljudi ne žele nekretnine već zbog straha od neizvjesnog investiranja ali i znatno slabije ponude kredita. Konačno, s približavanjem proljeća i Uskrsa svi koji prate poslovanje s nekretninama bilježe blagi ali kontinuirani rast interesa potencijalnih kupaca. Ukratko, kriza je još ovdje i sasvim će sigurno biti još prilično vremena. No, dobra je vijest da se sve više nazire trenutak njenog odlaska. Konačno, analitičari Erste banke očekuju trend pomicanja interesa s državnih obveznica prema "tzv. early-cycle sektorima (maloprodaja, mediji i nekretnine) )(tijekom) drugog kvartala". Ukratko, zadržite još neko vrijeme dah - još nismo izronili, ali mogli bi uskoro. |
- 10:14 - Komentari (1) - Isprintaj - #
01.04.2009., srijeda
Quo vadis?
|
Proteklih šest mjeseci na tržištu nekretnina Primorsko-goranske županije, kao i u cijeloj Hrvatskoj, bilo je jedno od najturbulentnijih razdoblja uopće. Razlog tome nisu samo posljedice svjetske financijske krize već i ogromna zbunjenost kupaca i prodavatelja uslijed "službenih" nagađanja, temeljenih uglavnom na panici i gotovo nikad na egzaktnim podacima. Naime, prošle se jeseni u medijima pojavio cijeli niz proroka koji su predviđali opći pad cijena od 30-40%, što je utjecalo na suzdržanost kupaca. Na valu takvog razmišljanja neki se još uvijek nadaju da će kupiti kuću uz more za troznamenkasti iznos Eura po kvadratu. No, osim u manjem broju slučajeva, cijene su uporno odbijale poslušati predviđanja. Dok promet pada cijene čvrsto na nogama Nadajući se povelikoj korekciji prema dolje, brojni kupci odustali su i još uvijek odustaju od kupnje. S druge strane, brojni prodavatelji starogradnje, oni kojima nije od životne važnosti prodati što prije, praktički su odustali od prodaje i time ostavili prostor ponuditeljima novogradnji da uz manju ili malo veću korekciju ipak realiziraju po neku prodaju. Paralelno, banke su smanjile broj odobrenih kredita i kupcima i građevinskim "developerima" (anglikanizam koji se sve češće rabi za one koji podižu nekretnine za prodaju) pa je ukupna posljedica svega toga jedino dramatično smanjivanje prometa nekretninama i gotovo nikakvo smanjenje cijena. Ukupnu sliku bitno nije narušila niti akcija snižavanja cijena i povoljnijeg kreditiranja triju austrijskih banaka u suradnji s dizateljima novogradnji. Uračuna li se u kalkulaciju i pad vrijednosti kune od nove godine na ovamo te činjenica da se u nas konačna vrijednost nekretnine redovito određuje u Eurima, cijene preračunate u domaću valutu zapravo su bliže stagnaciji negoli padu. Takav razvoj događaja, suprotno većini drugih medija, redakcija "Direktnekretnina" u najvećoj je mjeri predvidjela još krajem listopada prošle godine a nedavno provedena anketa je bit analize samo još jednom potvrdila. Kao svojevrsni kompliment doživljavamo to što renomirani analitičari gotovo svaki naš navod od prije četiri mjeseca potvrđuju - sada. Stoga imamo obavezu čitateljima predstaviti daljnja predviđanja tržišnih kretanja. Slab promet na stabilnom tržištu Prema svim pokazateljima tržište nekretnina upravo ulazi u jednu stabilnu fazu koja će biti obilježena stagnacijom cijena i relativno niskom količinom prometa, znatno nižom od one prošle godine - a o razmjerima registriranim unazad dvije-tri godine za sada ne treba niti sanjati. Faktor nesigurnosti u ovoj procjeni mogu unijeti jedino rezultati domaće i međunarodne borbe protiv recesije i poticanja gospodarstva. Osim u slučaju otvaranja neke potpuno nove i neočekivane globalne ekonomske provalije, u svim modelima cijene - osobito primorskih nekretnina - bit će prilično stabilne dok se oscilacije predviđaju jedino u količini prometa - podatak koji kupcima pa ni prodavateljima i nije tako značajan. Zapravo, cijene luksuznijih i iznimno dobro pozicioniranih nekretnina u primorju vrlo vjerojatno će do kraja godine blago narasti. Zbog pada broja odobrenih stambenih kredita najvećem pritisku da budu korigirane prema dolje bit će izložene nekretnine namijenjene riješavanju osnovnih stambenih potreba. Odlučujući faktor u opiranju tom pritisku bit će prosječna dubina investicijskog horizonta pojedinog "developera" (jednostavnije rečeno: koliko dugo svaki od njih može servisirati uloge bez prodaje). Redakcijska procjena je da će "developeri" plitkog investicijskog horizonta do ljeta ili najkasnije do jeseni gotovo nestati s tržišta. Osim toga, takvih - barem na širem području Kvarnera - niti nema jako mnogo. Pred kraj godine veća potražnja za proizvodnim poslovnim prostorima Većina prodavatelja starogradnje, jednostavno neće pristati na prodaju po znatno nižim cijenama i najvjerojatnije će odložiti planirane transakcije za bolje dane. Priliv novoizgrađenih stanova na tržište do kraja godine bit će u stalnom padu. Kako će, usprkos recesiji, kupaca ipak biti, sve navedeno pružit će šansu čak i "developerima" plićeg investicijskog horizonta da uz malo sreće i jednu ili dvije prodaje recesiju nekako "prežive" (ipak, sasvim je sigurno da svi neće imati sreće). Tome u prilog ide i činjenica da su potrebe za stanovima radi zadovoljenja osnovnih potreba građana u Hrvatskoj i dalje daleko veće od ponude i da se ponuda čini jako velikom samo zbog prosječno niske kupovne moći građana. Uz stagnaciju cijena i nisku količinu prometa nekretninama za stanovanje, redakcija "Direktnekretnina" predviđa porast potražnje poslovnih prostora za smještaj proizvodnje u zadnjem kvartalu ove godine. Kupci su još uvijek u velikoj prednosti Već do kraja ove godine znat ćemo ulazi li Hrvatska 2011.g. u članstvo EU ili ne. Izvjestnost pridruživanja EU možda neće pogurati već ionako previsoke cijene nekretnina naviše ali će ih barem stabilizirati. Uzmu li se u obzir gore opisani pad ponude novih nekretnina u slijedećih godinu dana i izvjesnost ulaska u EU, predviđamo porast pritiska na strani potražnje već početkom 2010.g. Valja imati na umu i to da trenutno nema valute koja u slijedećih godinu-dvije garantira postojanost pa se ulog u nekretnine, osobito one atraktivne, radi očuvanja vrijednosti onima s viškom novca uz zlato doslovno nameće kao riješenje. Savjet kupcima: ukoliko raspolažete s dovoljno novaca, još je uvijek jako dobar trenutak za kupnju nekretnina, osobito onih u primorju i na top-destinacijama u Zagrebu. Dugoročno bi se ulaganje u nekretnine smještene u srednjevelikim gradovima u unutrašnjosti mogle pokazati kao jako isplative. Isto vrijedi i za nekretnine u Gorskom kotaru. Ne morate žuriti, pažljivo birajte i kada ste sigurni krenite u cjenkanje. Osim ukoliko ne znate nešto vrlo neugodno o financijskim mogućnostima prodavatelja, ne očekujte čudo u vidu 20 - 30% popusta. Argumenti u pregovorima su još uvijek prilično na strani kupaca pa to i iskoristite - ali u razumnim okvirima. Savjet prodavateljima: izvjesno je da će početkom travnja interes za nekretnine porasti, osobito u primorju, no nemojte pomisliti kako se vraća i vrijeme stalnog rasta cijena - jer se ne vraća i dugo se neće vratiti. Razumna cijena zacijelo će privući razumnog kupca. Imate li sreće da prodajete jedinstvenu, vrlo luksuznu nekretninu na osobito atraktivnoj lokaciji možete biti i "zeru" drskiji. Svakako se savjetujte sa svojim agentom za nekrenine. Iskusan agent vidio je na stotine nekretnina i instiktivno zna koja se cijena može postići. Njegov je interes prodati nekretninu po najvišoj mogućoj cijeni radi maksimaliziranja svoje provizije. No, naglasak je na"mogućoj". |
- 21:38 - Komentari (0) - Isprintaj - #
Travanj 2009 (2) Siječanj 2009 (3) Prosinac 2008 (3) Studeni 2008 (3) Dnevnik.hr |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Opis bloga
Tekstovi o nekretninama, opremanju nekretnina, tehnikama prodaje, tržištu nekretnina i sl.
Pročitaj ranije postove
Studeni, '08. Procjena tržišta nekretnina u Hrvaskoj Analiza stanja i njegovih uzroka, specifičnosti hrvatskog tržišta, projekcija razvoja događaja u 2009. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||